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Q 再建築不可について教えてください。(3)
 再建築不可の物件は価値がないので、住宅ローンは使えないと聞きましたが本当ですか?
また、再建築不可の物件を購入して、人に貸しておこうと考えていますが、どんなものでしょうか?

A お答えします。
 こんにちは、大泉学園店のFです。再建築不可についてのお話も今回が最後となりました。それはさておき、再建築不可の物件と言えども、高い金額で取引される財産ですから、「価値がない」と言う事は決してありません。ただし「再建築不可」なのですから、やはり一般の物件に比べると価値は低いと言わざるを得ません。
・・・しかし、「そんな事は百も承知。安い価格が魅力で購入するんだ。」という方のほうが、むしろ多いかと思われます。問題はご質問にあるように住宅ローンが組めるかどうか、という点です。
・・・まず、都市銀行では住宅ローンを組む事はできません。ご存知のように、金融機関では住宅ローンを融資する際に、貸付け債権の担保として、購入した物件に抵当権を設定しますが、再建築不可の物件の場合、都市銀行は流通性が乏しいため担保としてふさわしくないと判断するようです。
・・・但し、都市銀行でも住宅ローンが組める場合があります。すなわち「再建築不可パート1」でお話した建築基準法43条1項但書が適用される場合です。しかし、この場合も、すべて都市銀行でも住宅ローンが組めるという訳ではなく、前面道路が地方自治体によって「43条1項但書」道路と認定されているケースや、建築基準法43条1項但書が適用されるかどうかはあくまで個別判断のケースでありながら既に建築確認を取得している場合など、銀行によって、ケース・バイ・ケースとなっていますので注意が必要です。
・・・また、いわゆるノンバンクでは再建築不可物件に融資をする金融機関もありますが、この場合住宅ローン金利は少し高めで、4%を超える場合が多く、また、頭金30%以上とか、連帯保証人が必要とか色々と条件がつく場合もあるようです。
・・・しかし、もともと、価格の安さに惹かれて、あえて再建築不可の物件を買おうという話です。住宅ローンが通りにくかったり、条件が厳しかったりする事も「承知の上」でチャレンジしてみてはいかがでしょうか。
・・・つぎに、投資目的で再建築不可物件物件を購入する場合について考えてみましょう。実際このようなお客様は数多く存在します。投資といっても、人に貸して家賃収入を得る事が目的の場合が大部分で、この場合には価格が安く、利回りが高い再建築不可物件が注目されるという訳です。この場合には何も再建築不可物件に限った事ではありませんが、家賃収入によって数年で元(購入価格)を取り、その後は利益を生むだけ・・というような考え方をされる方が多いようです。また、この場合には、自分で住むための「住宅ローン」ではなく、商売としての「事業用ローン」を都市銀行から(もちろん頭金や、別の担保物件も必要となりますが・・)融資を受けるケースもみられます。
・・・なお、投資でも家賃収入ではなく、ただ持っているだけでは再建築不可の物件はあまり値上がりは期待できませんので念のため付け加えておきます。
===「再建築不可」の連載は今回で終了とさせていただきます。尚、再建築不可物件に対するご質問、お問い合わせ等はフラワーホーム大泉学園店までお願い致します。===
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